El pasado 24 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 16/2025 en el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social. Entre ellas, una muy conocida y temida por los propietarios: la posibilidad de que un inquilino se declare vulnerable y, por tanto, la imposibilidad de recuperar una vivienda.Esta medida se aprobó inicialmente durante la pandemia de la Covid-19 para hacer frente a la situación de emergencia social , dado que muchos trabajadores se vieron inmersos en procesos de ERTE debido a la naturaleza de sus empleos y la imposibilidad de desarrollarlos durante la emergencia. Sin embargo, ya seis años después de la epidemia se sigue prorrogando, entre otras cosas, debido a la tensión a la que está sometido el mercado de la vivienda y la dificultad extrema para encontrar una casa de aquellos que tienen un nivel de ingresos bajos.Para que un inquilino se le declare como vulnerable tiene que cumplir una serie de requisitos económicos. Desde el Gobierno establecieron unos supuestos:Supuestos de vulnerabilidad Unidad familiar general: que el límite de ingresos sea tres veces el IPREM (600 euros) para una sola persona. Puede incrementarse en función de si existen hijos a cargo, de si la familia es monomarental o monoparental o por la presencia de personas mayores de 65 años. Si en la unidad familiar alguno de sus miembros tiene declarada una discapacidad superior al 33%, está en situación de dependencia o padece alguna enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral, el límite se incrementa hasta cuatro veces el IPREM Si la persona que firmó la hipoteca padece parálisis cerebral, una discapacidad intelectual igual o superior al 33%, una discapacidad física o sensoral igual o superior al 65% o una enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador a realizar una actividad laboral, el límite se incrementa hasta cinco veces el IPREMA estos requisitos, se añaden también que los gastos de la vivienda, entendidos como el coste del alquiler más los suministros básicos, supongan el 30% de los ingresos netos de la familia. Asimismo, además de acreditar los bajos ingresos o su carencia, debe existir una situación que impida acceder a otra vivienda, según informan desde Alquiler Seguro. Para la declaración, se debe pertenecer a un colectivo de especial vulnerabilidad como víctimas de violencia de género o familias monoparentales así como carecer de una alternativa habitacional.Supuestos del IPREM caso a caso IPREM para una sola persona: El IPREM mensual es de 600 euros, es decir, por tres, 1.800 euros. IPREM para una unidad familiar, por ejemplo, un matrimonio: IPREM mensual de 600 euros, por tres, 1800 euros. IPREM para un matrimonio con un hijo a cargo: 600 euros por tres, es decir, 1.800 euros más 0,1 veces el IPREM, es decir, 60 euros, se incrementa hasta los 1860 euros. IPREM para una familia monoparental con un hijo a cargo: 1.800 euros más 0,15 veces el IPREM por hijo, se incrementa el total hasta los 1.890 euros. IPREM para una familia con un hijo más una persona mayor de 65 años: 1.800 euros por unidad familiar, más 60 euros por hijo (0,1 veces el IPREM), más otros 60 euros por mayor de 65 años (0,1 veces el IPREM), se incrementa en total hasta los 1.920 euros. IPREM para una unidad familiar con un miembro con discapacidad: es cuatro veces el IPREM, es decir, la cuantía se eleva hasta los 2.400 euros. IPREM para una familia con hijos y una persona con discapacidad: 2.400 euros, más 60 por hijo, elevan la cuantía hasta un mínimo de 2.460 euros IPREM para una familia con hijos, una persona con discapacidad más una persona mayor de 65 años: 2.400 euros, más 60 por hijo, más 60 por la persona mayor de 65 años, elevan la cuantía hasta un mínimo de 2.520 euros.Falta de oferta: el gran problemaEs aquí donde en la actualidad los abogados especializados en vivienda ven el mayor problema de colisión entre los derechos de los inquilinos y los propietarios .En primer lugar, para que un inquilino sea declarado vulnerable debe existir un informe de los Servicios Sociales . Este se obtiene mediante la entrevista de un trabajador social con la unidad de convivencia y el estudio de la documentación aportada que acredita la falta de ingresos.Aunque algunos juristas distinguen entre el procedimiento permanente para la declaración de vulnerabilidad prevista en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y un procedimiento temporal previsto en el Real Decreto-ley de 2020 y prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026, Arantxa Goenaga, especialista en derecho de la vivienda y socia de AF Legis, señala que «el decreto interviene sobre la ley y, por lo tanto, ambas son complementarias».Noticia Relacionada Revisiones de contratos de 2021 estandar Si Caseros e inquilinos echan cuentas: ¿cuánto subirá la mensualidad de 600.000 alquileres este año? José María Camarero y Virginia López EspláMás de 600.000 contratos se acaban en 2026Otro de los grandes problemas que enfrenta el mercado de la vivienda en 2026 es que más de 600.000 contratos acaban su vigencia . Los propietarios pueden decidir entre renovar el alquiler hasta un máximo de tres años aplicando la correspondiente subida del IPC, formular un nuevo contrato con precio libre o recuperar la vivienda. ¿Pero qué pasa con los inquilinos vulnerables?La ley impide desahuciarlos hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2026. Tener una declaración de ser una persona vulnerable no implica necesariamente dejar de pagar.El propietario tiene que avisar cuatro meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento. Como explica Sandra Aurrecoechea, abogada y socia de Marín y Mateo, debido a las últimas modificaciones de la Ley de Vivienda hay que tener en cuenta que «si la zona es tensionada hay una prórroga forzosa obligatoria durante tres años, siempre y cuando se acredite vulnerabilidad; si no lo es, la prórroga forzosa se reduce a un año».«El inquilino puede pedir una prórroga forzosa de un año del alquiler cuando la zona no esté tensionada o de tres cuando sí lo está» Sandra Aurrecoechea AbogadaEl matiz de prórroga forzosa es importante puesto que no se aplica automáticamente. En caso contrario las suspensiones son mucho inferiores: «Lo tiene que solicitar el inquilino y hay que contar con un informe de servicios sociales donde se acredite la situación». En caso de haber conflicto entre el propietario y el inquilino, el caso pasaría a manos de un juez . Este decidirá los términos de la prórroga y otras consideraciones que se puedan hacer.Aunque la vulnerabilidad también puede ser social, es decir, cuando hay otros factores que impiden el acceso a la vivienda, ambas abogadas coinciden en que se suele tener en cuenta sobre todo el criterio económico. Asimismo, desde Alquiler Seguro subrayan que los informes de Servicios Sociales no suelen tener en cuenta otros factores, como el nivel de endeudamiento o posibles ingresos procedentes de la economía sumergida.Una moratoria en el aireEl Gobierno ha pactado con el PNV que la moratoria antidesahucios, la que impide expulsar a inquilinos vulnerables, dejar fuera a los pequeños propietarios .Esto supone que aquellos que tengan dos o menos viviendas en alquiler no se verán afectados por la media por lo que podrían iniciar el proceso de recuperar su vivienda aunque en ella viva una familia vulnerable si la medida obtiene los suficientes apoyos en el Congreso.¿Y si hay un impago?Otra cuestión es cuando se empiezan a producir impagos. Goenaga explica que cuando se produce y se pone una demanda, se da traslado a Servicios Sociales y el propio inquilino puede pedir que se examine su caso. El informe tiene una vigencia de tres meses y se suspende cualquier procedimiento.Como explica la letrada en términos coloquiales, «es la pescadilla que se muerde la cola». Los procesos se suelen dilatar por la presión a la que está sometido el propio sistema judicial y el caso suele ponerse en marcha cuando ese informe ha ‘caducado’. «Me he encontrado juzgados que suspenden cualquier proceso de lanzamiento durante todo el año y otros que lo derivan para que traten de conseguir una vivienda social», subraya. El siguiente problema es que también faltan viviendas de este tipo.«La administración se limita a hacer un informe en el que certifican una situación», lamenta la abogada, puesto que contribuye todavía más a dilatar los procesos sin ofrecer soluciones reales. De hecho, destaca que se han dado casos en los que el propietario no conocía de la existencia de vulnerabilidad hasta que se pone la demanda por impago.«La administración se limita a hacer un informe en el que certifican una situación» Arantxa Goenaga AbogadaUn problema para los propietariosSandra Aurrecoechea se muestra firme con los informes de vulnerabilidad: «No he visto ningún informe negativo» . La reciente ley de eficiencia procesal determina que ante una petición de desahucio o una demanda por falta de pago debe primar la mediación. Si no se consigue, el caso pasa a los juzgados y cuando hay un informe de vulnerabilidad de por medio se suspende cualquier lanzamiento.Arantxa Goenaga destaca que, debido a esta situación, los especialistas en vivienda deciden llevar todos estos casos por la vía civil.En cualquier caso, el problema es profundo. Según Aurrecoechea, la situación de vulnerabilidad «se está generalizando» puesto que «entre el 30 y el 40% de la población ya no tiene esos ingresos». Teniendo en cuenta que el IPREM en 2026 son 600 euros , muchas personas cobran menos de 1.800 euros al mes. Asimismo, una unidad familiar la conforman tanto la persona que firmó el alquiler, su cónyuge o pareja de hecho, los hijos con independencia de edad que resida en la vivienda.Desde Alquiler Seguro ponen el foco en los retrasos burocráticos y la saturación de los Servicios Sociales a la hora de resolver los casos, la falta de alternativa habitacional real o la falta de un registro nacional donde se puedan comprobar las ayudas que recibe la unidad de convivencia. Por lo tanto, si el inquilino cuenta con los requisitos económicos para pedirlo y el informe de Servicios Sociales es favorable, la situación de vulnerabilidad será concedida. El pasado 24 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 16/2025 en el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social. Entre ellas, una muy conocida y temida por los propietarios: la posibilidad de que un inquilino se declare vulnerable y, por tanto, la imposibilidad de recuperar una vivienda.Esta medida se aprobó inicialmente durante la pandemia de la Covid-19 para hacer frente a la situación de emergencia social , dado que muchos trabajadores se vieron inmersos en procesos de ERTE debido a la naturaleza de sus empleos y la imposibilidad de desarrollarlos durante la emergencia. Sin embargo, ya seis años después de la epidemia se sigue prorrogando, entre otras cosas, debido a la tensión a la que está sometido el mercado de la vivienda y la dificultad extrema para encontrar una casa de aquellos que tienen un nivel de ingresos bajos.Para que un inquilino se le declare como vulnerable tiene que cumplir una serie de requisitos económicos. Desde el Gobierno establecieron unos supuestos:Supuestos de vulnerabilidad Unidad familiar general: que el límite de ingresos sea tres veces el IPREM (600 euros) para una sola persona. Puede incrementarse en función de si existen hijos a cargo, de si la familia es monomarental o monoparental o por la presencia de personas mayores de 65 años. Si en la unidad familiar alguno de sus miembros tiene declarada una discapacidad superior al 33%, está en situación de dependencia o padece alguna enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral, el límite se incrementa hasta cuatro veces el IPREM Si la persona que firmó la hipoteca padece parálisis cerebral, una discapacidad intelectual igual o superior al 33%, una discapacidad física o sensoral igual o superior al 65% o una enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador a realizar una actividad laboral, el límite se incrementa hasta cinco veces el IPREMA estos requisitos, se añaden también que los gastos de la vivienda, entendidos como el coste del alquiler más los suministros básicos, supongan el 30% de los ingresos netos de la familia. Asimismo, además de acreditar los bajos ingresos o su carencia, debe existir una situación que impida acceder a otra vivienda, según informan desde Alquiler Seguro. Para la declaración, se debe pertenecer a un colectivo de especial vulnerabilidad como víctimas de violencia de género o familias monoparentales así como carecer de una alternativa habitacional.Supuestos del IPREM caso a caso IPREM para una sola persona: El IPREM mensual es de 600 euros, es decir, por tres, 1.800 euros. IPREM para una unidad familiar, por ejemplo, un matrimonio: IPREM mensual de 600 euros, por tres, 1800 euros. IPREM para un matrimonio con un hijo a cargo: 600 euros por tres, es decir, 1.800 euros más 0,1 veces el IPREM, es decir, 60 euros, se incrementa hasta los 1860 euros. IPREM para una familia monoparental con un hijo a cargo: 1.800 euros más 0,15 veces el IPREM por hijo, se incrementa el total hasta los 1.890 euros. IPREM para una familia con un hijo más una persona mayor de 65 años: 1.800 euros por unidad familiar, más 60 euros por hijo (0,1 veces el IPREM), más otros 60 euros por mayor de 65 años (0,1 veces el IPREM), se incrementa en total hasta los 1.920 euros. IPREM para una unidad familiar con un miembro con discapacidad: es cuatro veces el IPREM, es decir, la cuantía se eleva hasta los 2.400 euros. IPREM para una familia con hijos y una persona con discapacidad: 2.400 euros, más 60 por hijo, elevan la cuantía hasta un mínimo de 2.460 euros IPREM para una familia con hijos, una persona con discapacidad más una persona mayor de 65 años: 2.400 euros, más 60 por hijo, más 60 por la persona mayor de 65 años, elevan la cuantía hasta un mínimo de 2.520 euros.Falta de oferta: el gran problemaEs aquí donde en la actualidad los abogados especializados en vivienda ven el mayor problema de colisión entre los derechos de los inquilinos y los propietarios .En primer lugar, para que un inquilino sea declarado vulnerable debe existir un informe de los Servicios Sociales . Este se obtiene mediante la entrevista de un trabajador social con la unidad de convivencia y el estudio de la documentación aportada que acredita la falta de ingresos.Aunque algunos juristas distinguen entre el procedimiento permanente para la declaración de vulnerabilidad prevista en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y un procedimiento temporal previsto en el Real Decreto-ley de 2020 y prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026, Arantxa Goenaga, especialista en derecho de la vivienda y socia de AF Legis, señala que «el decreto interviene sobre la ley y, por lo tanto, ambas son complementarias».Noticia Relacionada Revisiones de contratos de 2021 estandar Si Caseros e inquilinos echan cuentas: ¿cuánto subirá la mensualidad de 600.000 alquileres este año? José María Camarero y Virginia López EspláMás de 600.000 contratos se acaban en 2026Otro de los grandes problemas que enfrenta el mercado de la vivienda en 2026 es que más de 600.000 contratos acaban su vigencia . Los propietarios pueden decidir entre renovar el alquiler hasta un máximo de tres años aplicando la correspondiente subida del IPC, formular un nuevo contrato con precio libre o recuperar la vivienda. ¿Pero qué pasa con los inquilinos vulnerables?La ley impide desahuciarlos hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2026. Tener una declaración de ser una persona vulnerable no implica necesariamente dejar de pagar.El propietario tiene que avisar cuatro meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento. Como explica Sandra Aurrecoechea, abogada y socia de Marín y Mateo, debido a las últimas modificaciones de la Ley de Vivienda hay que tener en cuenta que «si la zona es tensionada hay una prórroga forzosa obligatoria durante tres años, siempre y cuando se acredite vulnerabilidad; si no lo es, la prórroga forzosa se reduce a un año».«El inquilino puede pedir una prórroga forzosa de un año del alquiler cuando la zona no esté tensionada o de tres cuando sí lo está» Sandra Aurrecoechea AbogadaEl matiz de prórroga forzosa es importante puesto que no se aplica automáticamente. En caso contrario las suspensiones son mucho inferiores: «Lo tiene que solicitar el inquilino y hay que contar con un informe de servicios sociales donde se acredite la situación». En caso de haber conflicto entre el propietario y el inquilino, el caso pasaría a manos de un juez . Este decidirá los términos de la prórroga y otras consideraciones que se puedan hacer.Aunque la vulnerabilidad también puede ser social, es decir, cuando hay otros factores que impiden el acceso a la vivienda, ambas abogadas coinciden en que se suele tener en cuenta sobre todo el criterio económico. Asimismo, desde Alquiler Seguro subrayan que los informes de Servicios Sociales no suelen tener en cuenta otros factores, como el nivel de endeudamiento o posibles ingresos procedentes de la economía sumergida.Una moratoria en el aireEl Gobierno ha pactado con el PNV que la moratoria antidesahucios, la que impide expulsar a inquilinos vulnerables, dejar fuera a los pequeños propietarios .Esto supone que aquellos que tengan dos o menos viviendas en alquiler no se verán afectados por la media por lo que podrían iniciar el proceso de recuperar su vivienda aunque en ella viva una familia vulnerable si la medida obtiene los suficientes apoyos en el Congreso.¿Y si hay un impago?Otra cuestión es cuando se empiezan a producir impagos. Goenaga explica que cuando se produce y se pone una demanda, se da traslado a Servicios Sociales y el propio inquilino puede pedir que se examine su caso. El informe tiene una vigencia de tres meses y se suspende cualquier procedimiento.Como explica la letrada en términos coloquiales, «es la pescadilla que se muerde la cola». Los procesos se suelen dilatar por la presión a la que está sometido el propio sistema judicial y el caso suele ponerse en marcha cuando ese informe ha ‘caducado’. «Me he encontrado juzgados que suspenden cualquier proceso de lanzamiento durante todo el año y otros que lo derivan para que traten de conseguir una vivienda social», subraya. El siguiente problema es que también faltan viviendas de este tipo.«La administración se limita a hacer un informe en el que certifican una situación», lamenta la abogada, puesto que contribuye todavía más a dilatar los procesos sin ofrecer soluciones reales. De hecho, destaca que se han dado casos en los que el propietario no conocía de la existencia de vulnerabilidad hasta que se pone la demanda por impago.«La administración se limita a hacer un informe en el que certifican una situación» Arantxa Goenaga AbogadaUn problema para los propietariosSandra Aurrecoechea se muestra firme con los informes de vulnerabilidad: «No he visto ningún informe negativo» . La reciente ley de eficiencia procesal determina que ante una petición de desahucio o una demanda por falta de pago debe primar la mediación. Si no se consigue, el caso pasa a los juzgados y cuando hay un informe de vulnerabilidad de por medio se suspende cualquier lanzamiento.Arantxa Goenaga destaca que, debido a esta situación, los especialistas en vivienda deciden llevar todos estos casos por la vía civil.En cualquier caso, el problema es profundo. Según Aurrecoechea, la situación de vulnerabilidad «se está generalizando» puesto que «entre el 30 y el 40% de la población ya no tiene esos ingresos». Teniendo en cuenta que el IPREM en 2026 son 600 euros , muchas personas cobran menos de 1.800 euros al mes. Asimismo, una unidad familiar la conforman tanto la persona que firmó el alquiler, su cónyuge o pareja de hecho, los hijos con independencia de edad que resida en la vivienda.Desde Alquiler Seguro ponen el foco en los retrasos burocráticos y la saturación de los Servicios Sociales a la hora de resolver los casos, la falta de alternativa habitacional real o la falta de un registro nacional donde se puedan comprobar las ayudas que recibe la unidad de convivencia. Por lo tanto, si el inquilino cuenta con los requisitos económicos para pedirlo y el informe de Servicios Sociales es favorable, la situación de vulnerabilidad será concedida.
El pasado 24 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 16/2025 en el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social. Entre ellas, una muy conocida y temida por los propietarios: la posibilidad de que … un inquilino se declare vulnerable y, por tanto, la imposibilidad de recuperar una vivienda.
Esta medida se aprobó inicialmente durante la pandemia de la Covid-19 para hacer frente a la situación de emergencia social, dado que muchos trabajadores se vieron inmersos en procesos de ERTE debido a la naturaleza de sus empleos y la imposibilidad de desarrollarlos durante la emergencia.
Sin embargo, ya seis años después de la epidemia se sigue prorrogando, entre otras cosas, debido a la tensión a la que está sometido el mercado de la vivienda y la dificultad extrema para encontrar una casa de aquellos que tienen un nivel de ingresos bajos.
Para que un inquilino se le declare como vulnerable tiene que cumplir una serie de requisitos económicos. Desde el Gobierno establecieron unos supuestos:
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Unidad familiar general: que el límite de ingresos sea tres veces el IPREM (600 euros) para una sola persona. Puede incrementarse en función de si existen hijos a cargo, de si la familia es monomarental o monoparental o por la presencia de personas mayores de 65 años.
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Si en la unidad familiar alguno de sus miembros tiene declarada una discapacidad superior al 33%, está en situación de dependencia o padece alguna enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral, el límite se incrementa hasta cuatro veces el IPREM
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Si la persona que firmó la hipoteca padece parálisis cerebral, una discapacidad intelectual igual o superior al 33%, una discapacidad física o sensoral igual o superior al 65% o una enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador a realizar una actividad laboral, el límite se incrementa hasta cinco veces el IPREM
A estos requisitos, se añaden también que los gastos de la vivienda, entendidos como el coste del alquiler más los suministros básicos, supongan el 30% de los ingresos netos de la familia. Asimismo, además de acreditar los bajos ingresos o su carencia, debe existir una situación que impida acceder a otra vivienda, según informan desde Alquiler Seguro.
Para la declaración, se debe pertenecer a un colectivo de especial vulnerabilidad como víctimas de violencia de género o familias monoparentales así como carecer de una alternativa habitacional.
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IPREM para una sola persona: El IPREM mensual es de 600 euros, es decir, por tres, 1.800 euros.
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IPREM para una unidad familiar, por ejemplo, un matrimonio: IPREM mensual de 600 euros, por tres, 1800 euros.
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IPREM para un matrimonio con un hijo a cargo: 600 euros por tres, es decir, 1.800 euros más 0,1 veces el IPREM, es decir, 60 euros, se incrementa hasta los 1860 euros.
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IPREM para una familia monoparental con un hijo a cargo: 1.800 euros más 0,15 veces el IPREM por hijo, se incrementa el total hasta los 1.890 euros.
-
IPREM para una familia con un hijo más una persona mayor de 65 años: 1.800 euros por unidad familiar, más 60 euros por hijo (0,1 veces el IPREM), más otros 60 euros por mayor de 65 años (0,1 veces el IPREM), se incrementa en total hasta los 1.920 euros.
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IPREM para una unidad familiar con un miembro con discapacidad: es cuatro veces el IPREM, es decir, la cuantía se eleva hasta los 2.400 euros.
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IPREM para una familia con hijos y una persona con discapacidad: 2.400 euros, más 60 por hijo, elevan la cuantía hasta un mínimo de 2.460 euros
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IPREM para una familia con hijos, una persona con discapacidad más una persona mayor de 65 años: 2.400 euros, más 60 por hijo, más 60 por la persona mayor de 65 años, elevan la cuantía hasta un mínimo de 2.520 euros.
Falta de oferta: el gran problema
Es aquí donde en la actualidad los abogados especializados en vivienda ven el mayor problema de colisión entre los derechos de los inquilinos y los propietarios.
En primer lugar, para que un inquilino sea declarado vulnerable debe existir un informe de los Servicios Sociales. Este se obtiene mediante la entrevista de un trabajador social con la unidad de convivencia y el estudio de la documentación aportada que acredita la falta de ingresos.
Aunque algunos juristas distinguen entre el procedimiento permanente para la declaración de vulnerabilidad prevista en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y un procedimiento temporal previsto en el Real Decreto-ley de 2020 y prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026, Arantxa Goenaga, especialista en derecho de la vivienda y socia de AF Legis, señala que «el decreto interviene sobre la ley y, por lo tanto, ambas son complementarias».
Más de 600.000 contratos se acaban en 2026
Otro de los grandes problemas que enfrenta el mercado de la vivienda en 2026 es que más de 600.000 contratos acaban su vigencia. Los propietarios pueden decidir entre renovar el alquiler hasta un máximo de tres años aplicando la correspondiente subida del IPC, formular un nuevo contrato con precio libre o recuperar la vivienda. ¿Pero qué pasa con los inquilinos vulnerables?
La ley impide desahuciarlos hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2026. Tener una declaración de ser una persona vulnerable no implica necesariamente dejar de pagar.
El propietario tiene que avisar cuatro meses antes de la finalización del contrato de arrendamiento. Como explica Sandra Aurrecoechea, abogada y socia de Marín y Mateo, debido a las últimas modificaciones de la Ley de Vivienda hay que tener en cuenta que «si la zona es tensionada hay una prórroga forzosa obligatoria durante tres años, siempre y cuando se acredite vulnerabilidad; si no lo es, la prórroga forzosa se reduce a un año».
«El inquilino puede pedir una prórroga forzosa de un año del alquiler cuando la zona no esté tensionada o de tres cuando sí lo está»
Sandra Aurrecoechea
Abogada
El matiz de prórroga forzosa es importante puesto que no se aplica automáticamente. En caso contrario las suspensiones son mucho inferiores: «Lo tiene que solicitar el inquilino y hay que contar con un informe de servicios sociales donde se acredite la situación».
En caso de haber conflicto entre el propietario y el inquilino, el caso pasaría a manos de un juez. Este decidirá los términos de la prórroga y otras consideraciones que se puedan hacer.
Aunque la vulnerabilidad también puede ser social, es decir, cuando hay otros factores que impiden el acceso a la vivienda, ambas abogadas coinciden en que se suele tener en cuenta sobre todo el criterio económico.
Asimismo, desde Alquiler Seguro subrayan que los informes de Servicios Sociales no suelen tener en cuenta otros factores, como el nivel de endeudamiento o posibles ingresos procedentes de la economía sumergida.
Una moratoria en el aire
El Gobierno ha pactado con el PNV que la moratoria antidesahucios, la que impide expulsar a inquilinos vulnerables, dejar fuera a los pequeños propietarios.
Esto supone que aquellos que tengan dos o menos viviendas en alquiler no se verán afectados por la media por lo que podrían iniciar el proceso de recuperar su vivienda aunque en ella viva una familia vulnerable si la medida obtiene los suficientes apoyos en el Congreso.
¿Y si hay un impago?
Otra cuestión es cuando se empiezan a producir impagos. Goenaga explica que cuando se produce y se pone una demanda, se da traslado a Servicios Sociales y el propio inquilino puede pedir que se examine su caso. El informe tiene una vigencia de tres meses y se suspende cualquier procedimiento.
Como explica la letrada en términos coloquiales, «es la pescadilla que se muerde la cola». Los procesos se suelen dilatar por la presión a la que está sometido el propio sistema judicial y el caso suele ponerse en marcha cuando ese informe ha ‘caducado’.
«Me he encontrado juzgados que suspenden cualquier proceso de lanzamiento durante todo el año y otros que lo derivan para que traten de conseguir una vivienda social», subraya. El siguiente problema es que también faltan viviendas de este tipo.
«La administración se limita a hacer un informe en el que certifican una situación», lamenta la abogada, puesto que contribuye todavía más a dilatar los procesos sin ofrecer soluciones reales. De hecho, destaca que se han dado casos en los que el propietario no conocía de la existencia de vulnerabilidad hasta que se pone la demanda por impago.
«La administración se limita a hacer un informe en el que certifican una situación»
Arantxa Goenaga
Abogada
Un problema para los propietarios
Sandra Aurrecoechea se muestra firme con los informes de vulnerabilidad: «No he visto ningún informe negativo». La reciente ley de eficiencia procesal determina que ante una petición de desahucio o una demanda por falta de pago debe primar la mediación. Si no se consigue, el caso pasa a los juzgados y cuando hay un informe de vulnerabilidad de por medio se suspende cualquier lanzamiento.
Arantxa Goenaga destaca que, debido a esta situación, los especialistas en vivienda deciden llevar todos estos casos por la vía civil.
En cualquier caso, el problema es profundo. Según Aurrecoechea, la situación de vulnerabilidad «se está generalizando» puesto que «entre el 30 y el 40% de la población ya no tiene esos ingresos». Teniendo en cuenta que el IPREM en 2026 son 600 euros, muchas personas cobran menos de 1.800 euros al mes. Asimismo, una unidad familiar la conforman tanto la persona que firmó el alquiler, su cónyuge o pareja de hecho, los hijos con independencia de edad que resida en la vivienda.
Desde Alquiler Seguro ponen el foco en los retrasos burocráticos y la saturación de los Servicios Sociales a la hora de resolver los casos, la falta de alternativa habitacional real o la falta de un registro nacional donde se puedan comprobar las ayudas que recibe la unidad de convivencia. Por lo tanto, si el inquilino cuenta con los requisitos económicos para pedirlo y el informe de Servicios Sociales es favorable, la situación de vulnerabilidad será concedida.
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