El desahucio de Maricarmen ha desatado un movimiento social alrededor de la vivienda en España que ha culminado con una acampada en la Puerta del Sol de Madrid y con el Gobierno trabajando a contrarreloj para conseguir sacar adelante junto a sus socios un nuevo decreto. El Gobierno pretende en ese documento dar una mayor protección ante los desahucios , prohibir la compra especulativa a los fondos buitre o la estabilización de los contratos de alquiler para proteger a las personas a las que no se le aplica la Ley de Vivienda.En la actualidad, los contratos del alquiler en España de larga duración se firman por un periodo de cinco años. La ley permite que esos alquileres se actualicen según el índice de referencia correspondiente (IPC para los contratos anteriores a 2023 y el IRAV -nuevo índice que sustituyó al IPC- para los posteriores a la Ley de Vivienda de ese año). Por lo general, el propietario puede disponer de la vivienda avisando entre dos y cuatro meses dependiendo de la normativa a la que ese contrato esté suscrito. Una vez transcurren cinco años desde el inicio del alquiler, los caseros pueden renegociar los contratos o ampliarlo automáticamente de año en año hasta un máximo de tres. Los inquilinos también deben comunicar con al menos un mes antes o según lo estipulado entre las partes su voluntad de abandonar la vivienda.Asimismo, la Ley de Vivienda de 2023 introdujo la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionadas a las que se les pueden aplicar límites en el precio del alquiler sobre los nuevos contratos en función de su el propietario es o no gran tenedor.¿Cómo se regula el alquiler en Europa?Pero, ¿qué pasa en Europa? ¿Qué cambios en la ley se han producido en los últimos tiempos? ¿Existe la figura del alquiler indefinido? ¿Y la protección frente a los impagos? La heterogeneidad de cada país confluye en algunos vectores que tienen un mínimo común denominador: las normas ofrecen cada vez más garantías a los propietarios que quieran poner su vivienda en alquiler para evitar ocupaciones eternas y, al mismo tiempo, profundiza en las ayudas reales a los inquilinos que no pueden pagar sus mensualidades. ¿Cómo está regulado el alquiler en Italia?En Italia, los contratos libres tienen una duración de cuatro años que se pueden renovar automáticamente por otros cuatro. En ellos, el propietario puede fijar el precio que quiera siempre que el inquilino lo acepte y hay ventajas fiscales.El precio no es libre sino que el canon se fija según acuerdos entre asociaciones de propietarios y de inquilinos que establecen rangos máximos y mínimos por zonas y barrios. Se usan modelos de contratos estandarizados en el registro inmobiliario. Sin embargo, en la práctica no existe el alquiler a tiempo indeterminado.También hay contratos regulados que son de tres años más dos de renovación, transitorios de como máximo 18 meses y para estudiantes universitarios que son de seis a 36 meses.Actualmente, el Gobierno italiano está discutiendo un proyecto de ley para acelerar los procedimientos de desahucio . Este proyecto plantea reducir los tiempos para que se produzca el abandono de la vivienda a la mitad y penalizaciones del 1% del alquiler por cada día de retraso en el cumplimiento del desalojo.Además, el propietario debe notificar al inquilino las mensualidades impagadas y se fija una audiencia ante el juez. La obtención del permiso de desahucio es relativamente rápida, en dos o tres meses, pero el lanzamiento puede demorarse hasta uno o dos años.¿Cómo se regula el alquiler en Francia?En Francia, como en España, el mercado está tensionado por los altos precios del alquiler sobre todo en grandes ciudades como París. Según el Observatorio de los alquileres de la región parisina, estos aumentaron un 8,9% en la capital francesa entre 2021 y 2025. Según la plataforma de anuncios inmobiliarios SeLoger, el precio de los pisos en alquiler anunciados en esa página se incrementó en más del 17%. No obstante, esa subida fue un 5% inferior a lo que hubiera sido sin la aplicación desde 2019 de un mecanismo de regulación de los precios, según un estudio del Taller Parisino de Urbanismo.En Francia, no hay contratos de duración ilimitada . Los contratos para los pisos sin muebles es de un mínimo de tres años si la vivienda es de un particular y de seis si es propiedad de una empresa. Para un inmueble con muebles, la duración es de un año y de nueve meses en el caso de que sea para un estudiante.Si existen impagos, la Asamblea Nacional aprobó en los dos últimos años dos leyes que permiten expulsar con mayor facilidad. En 2023, se redujo de ocho a seis semanas el tiempo en que un inquilino dispone para solventar un impago y disminuyeron las situaciones en que un juez puede dar un plazo más amplio. Este año, otro texto aumentó las penas de prisión para aquellos que ocupan un inmueble, distinguiendo entre los impagos por falta de recursos económicos y las ‘okupaciones’ ilegales. Las penas subieron hasta tres años de prisión y multas de 45.000 euros, en lugar de un año y multas de 15.000 antes.El país galo también cuenta con la llamada ‘tregua invernal’, una medida de protección popular mediante la cual no se pueden producir desahucios entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo del año siguiente.¿Cómo se regula el alquiler en Alemania?En Alemania, según datos de Eurostat, prácticamente la mitad de la población vive de alquiler. Y esta realidad es la que explica una regulación que se encuentra en el lado opuesto a la de otros países comunitarios, en general, y de España, en particular, donde la población que vive en alquiler apenas supera el 20%, muy lejos de las cifras germanas.Lo que ha hecho Alemania, a través de sus estados federales o de los municipios -por la descentralización administrativa del país- ha sido acelerar los topes de precios de los alquileres en diferentes circunstancias. El límite del alquiler se encuentra prorrogado actualmente hasta el año 2029, aplicable en las zonas donde hay escasez de vivienda. Así, el propietario no puede fijar un precio que supere en más de un 10% la media de la zona. Por otro lado, cada ciudad publica una tabla oficial con los precios medios por metro cuadrado según la zona, antigüedad y estado del piso. Y, además, los propietarios no pueden subir el alquiler más de un 15% a 20% en un periodo de tres años, respetando siempre el límite del índice de referencia local.Además, los contratos indefinidos son el estándar en el mercado alemán, ya que no tienen una fecha de caducidad fija. Y el propietario solo puede rescindir el contrato bajo causas muy justificadas, como necesidad propia del inmueble o impago.¿Cómo se regula el alquiler en Suecia?Suecia es uno de los casos más simbólicos de la regulación del alquiler. Según los datos de Eurostat, le 35% de los suecos viven de alquiler frente al 65% que son propietarios.En este país, la protección se basa en el denominado derecho de permanencia que permite al inquilino conservar el alquiler aunque el propietario quiera poner fin al contrato, excepto en incumplimientos u otras situaciones previstas legalmente. Los contratos permanentes son habituales y se trata de un modelo que busca la continuidad hasta que cualquiera de las partes notifica su rescisión.En este país, los alquileres de los pisos se fijan mediante acuerdos anuales entre asociaciones de propietarios e inquilinos y los propietarios solo pueden subir el coste en base a la calidad, a los servicios del edificio y a ser comparable a viviendas similares. En 2026, la subida media acordada se situó en torno al 3,4%. Si un inquilino considera que el precio es abusivo puede ir a la Comisión Regional de Alquileres para pedir una rebaja y el exceso pagado.Suecia tiene el control de alquileres más estrictos de la OCDE y la normativa se aplica a todas las viviendas en este régimen, tanto públicas como privadas. Como recoge un documento de la OCDE, la Agencia Sueca de Vivienda ha estimado que Suecia habría tenido 40.000 unidades de vivienda más sin controles de alquiler. Ese mismo documento, detalla que los controles de alquiler no han hecho que la vivienda sea asequible para los hogares de bajos ingresos, ya que el 44% de las personas que viven en viviendas de alquiler.En este país si el inquilino no paga en la fecha de vencimiento, el propietario puede enviar un recordatorio con una tasa de demora. Si pasa el plazo, puede e mitir una notificación de rescisión de contrato dando tres semanas para pagar . Además, debe notificar a los servicios sociales sobre el riesgo de desahucio. Una vez pasadas estas semanas, acude a a la Agencia Ejecutiva de Suecia para que esta emita una orden de pago y proceder al desahucio. Si no se paga la deuda, el caso se registra y puede dificultar encontrar un nuevo alojamiento.¿Cómo se regula el alquiler en Países Bajos?El país apuesta por un modelo más alternativo. Desde julio de 2024 se amplió la regulación de los alquileres. La renta máxima de una vivienda depende de un sistema de puntos que tiene en cuenta características como la superficie, la calidad, las instalaciones o la eficiencia energética. En 2026, el rango superior de los alquileres de gama media oscila entre los 932,93 y 1.228,07 euros al mes en función de la puntuación obtenida.Los arrendadores no pueden rescindir el contrato de arrendamiento sin razones legales y, en caso de disputa, son los jueces los que resuelven la situación. Además, en el país los alquileres temporales solo son posibles en determinadas circunstancias.¿Cómo se regula el alquiler en Portugal?En Portugal, en verano se aprobó un proyecto de ley de liberalización de los alquileres destinado a aumentar la oferta de vivienda . Entre las medidas, se ha planteado la creación de un Fondo de Emergencia para la vivienda con el que el Estado prestará apoyo a familias en situación de vulnerabilidad.Otra de las medidas del país es agilizar los desahucios por impago del alquiler . Asimismo, con la reforma se pretende eliminar las limitaciones para actualizar la renta entre contratos, la flexibilización de las condiciones sobre fianzas y pagos anticipados y la simplificación de las comunicaciones entre inquilinos y arrendadores.En Portugal existe la figura del alquiler indefinido aunque en la práctica se suelen preferir los contratos con plazo fijo y normalmente se renuevan de año a año o de tres a cinco años por las ventajas fiscales.Los propietarios pueden oponerse a la primera renovación automática de un contrato y reducirá de tres a dos meses el periodo de impago para iniciar el desahucio, así como facilidades a rescindir el alquiler en el caso de impagos reiterados.El caso de InglaterraFuera de la Unión, hay otro caso significativo. En Inglaterra, el 1 de mayo de 2026 entró en vigor una de las mayores reformas del mercado del alquiler privado, la ‘Ley de derechos de los Inquilinos’ que hizo desaparecer los antiguos contratos de alquiler privado y los contratos con una duración fija. También se eliminaron los desalojos ‘sin causa’ que permitían al propietario recuperar la vivienda sin alegar motivos concretos.Las nuevas medidas limitan las subidas del alquiler una vez al año, con al menos dos meses de preaviso y el inquilino puede acudir a los tribunales sin considera que la nueva renta supera el precio del mercado.Con esta nueva ley, se establece que los contratos de alquiler son indefinidos . Funcionan de manera continua, normalmente de mes a mes, y permanecen vigentes hasta que el inquilino decide marcharse, ambas partes acuerdan terminar o el propietario la recupera legalmente. Los antiguos contratos que ya existían pasaron automáticamente al nuevo sistema periódico y las fechas de finalización dejaron de tener efecto. Así, Inglaterra ha pasado de un modelo basado en contratos a de duración determinada a otro en que el alquiler no tiene una fecha predeterminada de terminación.Los casos de impago están entre los supuestos para que un propietario pueda recuperar su vivienda. Sin embargo, un inquilino que paga mensualmente debe acumular al menos tres meses de falta. Pero si antes de la vista el inquilino reduce la deuda por debajo de los tres meses ya no es un motivo de desalojo.Según una encuesta de la National Residential Landlords Association publicada este mes, el 26% de los propietarios consultados asegura haber vendido o estar vendiendo alguna vivienda como consecuencia de la nueva ley , y otro 19% se plantea hacerlo.En Europa no hay un régimen común ya que cada Estado regula las bases y, además, en cada región, municipio o territorio pueden existir reglas propias. En un informe sobre alquiler residencial privado publicado en otoño de 2025 por la Comisión Europea se establecen diferencias entre los distintos Estados miembro de la Unión.Según ese informe, los precios de partida son libres en países como Bélgica. Rpública Checa, Estonia, Grecia o Finalncia. En otros como Países Bajos, Austria, Luxemburgo o Suecia se establecen distintas limitaciones según renta o grupos sociales. El desahucio de Maricarmen ha desatado un movimiento social alrededor de la vivienda en España que ha culminado con una acampada en la Puerta del Sol de Madrid y con el Gobierno trabajando a contrarreloj para conseguir sacar adelante junto a sus socios un nuevo decreto. El Gobierno pretende en ese documento dar una mayor protección ante los desahucios , prohibir la compra especulativa a los fondos buitre o la estabilización de los contratos de alquiler para proteger a las personas a las que no se le aplica la Ley de Vivienda.En la actualidad, los contratos del alquiler en España de larga duración se firman por un periodo de cinco años. La ley permite que esos alquileres se actualicen según el índice de referencia correspondiente (IPC para los contratos anteriores a 2023 y el IRAV -nuevo índice que sustituyó al IPC- para los posteriores a la Ley de Vivienda de ese año). Por lo general, el propietario puede disponer de la vivienda avisando entre dos y cuatro meses dependiendo de la normativa a la que ese contrato esté suscrito. Una vez transcurren cinco años desde el inicio del alquiler, los caseros pueden renegociar los contratos o ampliarlo automáticamente de año en año hasta un máximo de tres. Los inquilinos también deben comunicar con al menos un mes antes o según lo estipulado entre las partes su voluntad de abandonar la vivienda.Asimismo, la Ley de Vivienda de 2023 introdujo la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionadas a las que se les pueden aplicar límites en el precio del alquiler sobre los nuevos contratos en función de su el propietario es o no gran tenedor.¿Cómo se regula el alquiler en Europa?Pero, ¿qué pasa en Europa? ¿Qué cambios en la ley se han producido en los últimos tiempos? ¿Existe la figura del alquiler indefinido? ¿Y la protección frente a los impagos? La heterogeneidad de cada país confluye en algunos vectores que tienen un mínimo común denominador: las normas ofrecen cada vez más garantías a los propietarios que quieran poner su vivienda en alquiler para evitar ocupaciones eternas y, al mismo tiempo, profundiza en las ayudas reales a los inquilinos que no pueden pagar sus mensualidades. ¿Cómo está regulado el alquiler en Italia?En Italia, los contratos libres tienen una duración de cuatro años que se pueden renovar automáticamente por otros cuatro. En ellos, el propietario puede fijar el precio que quiera siempre que el inquilino lo acepte y hay ventajas fiscales.El precio no es libre sino que el canon se fija según acuerdos entre asociaciones de propietarios y de inquilinos que establecen rangos máximos y mínimos por zonas y barrios. Se usan modelos de contratos estandarizados en el registro inmobiliario. Sin embargo, en la práctica no existe el alquiler a tiempo indeterminado.También hay contratos regulados que son de tres años más dos de renovación, transitorios de como máximo 18 meses y para estudiantes universitarios que son de seis a 36 meses.Actualmente, el Gobierno italiano está discutiendo un proyecto de ley para acelerar los procedimientos de desahucio . Este proyecto plantea reducir los tiempos para que se produzca el abandono de la vivienda a la mitad y penalizaciones del 1% del alquiler por cada día de retraso en el cumplimiento del desalojo.Además, el propietario debe notificar al inquilino las mensualidades impagadas y se fija una audiencia ante el juez. La obtención del permiso de desahucio es relativamente rápida, en dos o tres meses, pero el lanzamiento puede demorarse hasta uno o dos años.¿Cómo se regula el alquiler en Francia?En Francia, como en España, el mercado está tensionado por los altos precios del alquiler sobre todo en grandes ciudades como París. Según el Observatorio de los alquileres de la región parisina, estos aumentaron un 8,9% en la capital francesa entre 2021 y 2025. Según la plataforma de anuncios inmobiliarios SeLoger, el precio de los pisos en alquiler anunciados en esa página se incrementó en más del 17%. No obstante, esa subida fue un 5% inferior a lo que hubiera sido sin la aplicación desde 2019 de un mecanismo de regulación de los precios, según un estudio del Taller Parisino de Urbanismo.En Francia, no hay contratos de duración ilimitada . Los contratos para los pisos sin muebles es de un mínimo de tres años si la vivienda es de un particular y de seis si es propiedad de una empresa. Para un inmueble con muebles, la duración es de un año y de nueve meses en el caso de que sea para un estudiante.Si existen impagos, la Asamblea Nacional aprobó en los dos últimos años dos leyes que permiten expulsar con mayor facilidad. En 2023, se redujo de ocho a seis semanas el tiempo en que un inquilino dispone para solventar un impago y disminuyeron las situaciones en que un juez puede dar un plazo más amplio. Este año, otro texto aumentó las penas de prisión para aquellos que ocupan un inmueble, distinguiendo entre los impagos por falta de recursos económicos y las ‘okupaciones’ ilegales. Las penas subieron hasta tres años de prisión y multas de 45.000 euros, en lugar de un año y multas de 15.000 antes.El país galo también cuenta con la llamada ‘tregua invernal’, una medida de protección popular mediante la cual no se pueden producir desahucios entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo del año siguiente.¿Cómo se regula el alquiler en Alemania?En Alemania, según datos de Eurostat, prácticamente la mitad de la población vive de alquiler. Y esta realidad es la que explica una regulación que se encuentra en el lado opuesto a la de otros países comunitarios, en general, y de España, en particular, donde la población que vive en alquiler apenas supera el 20%, muy lejos de las cifras germanas.Lo que ha hecho Alemania, a través de sus estados federales o de los municipios -por la descentralización administrativa del país- ha sido acelerar los topes de precios de los alquileres en diferentes circunstancias. El límite del alquiler se encuentra prorrogado actualmente hasta el año 2029, aplicable en las zonas donde hay escasez de vivienda. Así, el propietario no puede fijar un precio que supere en más de un 10% la media de la zona. Por otro lado, cada ciudad publica una tabla oficial con los precios medios por metro cuadrado según la zona, antigüedad y estado del piso. Y, además, los propietarios no pueden subir el alquiler más de un 15% a 20% en un periodo de tres años, respetando siempre el límite del índice de referencia local.Además, los contratos indefinidos son el estándar en el mercado alemán, ya que no tienen una fecha de caducidad fija. Y el propietario solo puede rescindir el contrato bajo causas muy justificadas, como necesidad propia del inmueble o impago.¿Cómo se regula el alquiler en Suecia?Suecia es uno de los casos más simbólicos de la regulación del alquiler. Según los datos de Eurostat, le 35% de los suecos viven de alquiler frente al 65% que son propietarios.En este país, la protección se basa en el denominado derecho de permanencia que permite al inquilino conservar el alquiler aunque el propietario quiera poner fin al contrato, excepto en incumplimientos u otras situaciones previstas legalmente. Los contratos permanentes son habituales y se trata de un modelo que busca la continuidad hasta que cualquiera de las partes notifica su rescisión.En este país, los alquileres de los pisos se fijan mediante acuerdos anuales entre asociaciones de propietarios e inquilinos y los propietarios solo pueden subir el coste en base a la calidad, a los servicios del edificio y a ser comparable a viviendas similares. En 2026, la subida media acordada se situó en torno al 3,4%. Si un inquilino considera que el precio es abusivo puede ir a la Comisión Regional de Alquileres para pedir una rebaja y el exceso pagado.Suecia tiene el control de alquileres más estrictos de la OCDE y la normativa se aplica a todas las viviendas en este régimen, tanto públicas como privadas. Como recoge un documento de la OCDE, la Agencia Sueca de Vivienda ha estimado que Suecia habría tenido 40.000 unidades de vivienda más sin controles de alquiler. Ese mismo documento, detalla que los controles de alquiler no han hecho que la vivienda sea asequible para los hogares de bajos ingresos, ya que el 44% de las personas que viven en viviendas de alquiler.En este país si el inquilino no paga en la fecha de vencimiento, el propietario puede enviar un recordatorio con una tasa de demora. Si pasa el plazo, puede e mitir una notificación de rescisión de contrato dando tres semanas para pagar . Además, debe notificar a los servicios sociales sobre el riesgo de desahucio. Una vez pasadas estas semanas, acude a a la Agencia Ejecutiva de Suecia para que esta emita una orden de pago y proceder al desahucio. Si no se paga la deuda, el caso se registra y puede dificultar encontrar un nuevo alojamiento.¿Cómo se regula el alquiler en Países Bajos?El país apuesta por un modelo más alternativo. Desde julio de 2024 se amplió la regulación de los alquileres. La renta máxima de una vivienda depende de un sistema de puntos que tiene en cuenta características como la superficie, la calidad, las instalaciones o la eficiencia energética. En 2026, el rango superior de los alquileres de gama media oscila entre los 932,93 y 1.228,07 euros al mes en función de la puntuación obtenida.Los arrendadores no pueden rescindir el contrato de arrendamiento sin razones legales y, en caso de disputa, son los jueces los que resuelven la situación. Además, en el país los alquileres temporales solo son posibles en determinadas circunstancias.¿Cómo se regula el alquiler en Portugal?En Portugal, en verano se aprobó un proyecto de ley de liberalización de los alquileres destinado a aumentar la oferta de vivienda . Entre las medidas, se ha planteado la creación de un Fondo de Emergencia para la vivienda con el que el Estado prestará apoyo a familias en situación de vulnerabilidad.Otra de las medidas del país es agilizar los desahucios por impago del alquiler . Asimismo, con la reforma se pretende eliminar las limitaciones para actualizar la renta entre contratos, la flexibilización de las condiciones sobre fianzas y pagos anticipados y la simplificación de las comunicaciones entre inquilinos y arrendadores.En Portugal existe la figura del alquiler indefinido aunque en la práctica se suelen preferir los contratos con plazo fijo y normalmente se renuevan de año a año o de tres a cinco años por las ventajas fiscales.Los propietarios pueden oponerse a la primera renovación automática de un contrato y reducirá de tres a dos meses el periodo de impago para iniciar el desahucio, así como facilidades a rescindir el alquiler en el caso de impagos reiterados.El caso de InglaterraFuera de la Unión, hay otro caso significativo. En Inglaterra, el 1 de mayo de 2026 entró en vigor una de las mayores reformas del mercado del alquiler privado, la ‘Ley de derechos de los Inquilinos’ que hizo desaparecer los antiguos contratos de alquiler privado y los contratos con una duración fija. También se eliminaron los desalojos ‘sin causa’ que permitían al propietario recuperar la vivienda sin alegar motivos concretos.Las nuevas medidas limitan las subidas del alquiler una vez al año, con al menos dos meses de preaviso y el inquilino puede acudir a los tribunales sin considera que la nueva renta supera el precio del mercado.Con esta nueva ley, se establece que los contratos de alquiler son indefinidos . Funcionan de manera continua, normalmente de mes a mes, y permanecen vigentes hasta que el inquilino decide marcharse, ambas partes acuerdan terminar o el propietario la recupera legalmente. Los antiguos contratos que ya existían pasaron automáticamente al nuevo sistema periódico y las fechas de finalización dejaron de tener efecto. Así, Inglaterra ha pasado de un modelo basado en contratos a de duración determinada a otro en que el alquiler no tiene una fecha predeterminada de terminación.Los casos de impago están entre los supuestos para que un propietario pueda recuperar su vivienda. Sin embargo, un inquilino que paga mensualmente debe acumular al menos tres meses de falta. Pero si antes de la vista el inquilino reduce la deuda por debajo de los tres meses ya no es un motivo de desalojo.Según una encuesta de la National Residential Landlords Association publicada este mes, el 26% de los propietarios consultados asegura haber vendido o estar vendiendo alguna vivienda como consecuencia de la nueva ley , y otro 19% se plantea hacerlo.En Europa no hay un régimen común ya que cada Estado regula las bases y, además, en cada región, municipio o territorio pueden existir reglas propias. En un informe sobre alquiler residencial privado publicado en otoño de 2025 por la Comisión Europea se establecen diferencias entre los distintos Estados miembro de la Unión.Según ese informe, los precios de partida son libres en países como Bélgica. Rpública Checa, Estonia, Grecia o Finalncia. En otros como Países Bajos, Austria, Luxemburgo o Suecia se establecen distintas limitaciones según renta o grupos sociales.
El desahucio de Maricarmen ha desatado un movimiento social alrededor de la vivienda en España que ha culminado con una acampada en la Puerta del Sol de Madrid y con el Gobierno trabajando a contrarreloj para conseguir sacar adelante junto a sus socios un … nuevo decreto. El Gobierno pretende en ese documento dar una mayor protección ante los desahucios, prohibir la compra especulativa a los fondos buitre o la estabilización de los contratos de alquiler para proteger a las personas a las que no se le aplica la Ley de Vivienda.
En la actualidad, los contratos del alquiler en España de larga duración se firman por un periodo de cinco años. La ley permite que esos alquileres se actualicen según el índice de referencia correspondiente (IPC para los contratos anteriores a 2023 y el IRAV -nuevo índice que sustituyó al IPC- para los posteriores a la Ley de Vivienda de ese año). Por lo general, el propietario puede disponer de la vivienda avisando entre dos y cuatro meses dependiendo de la normativa a la que ese contrato esté suscrito. Una vez transcurren cinco años desde el inicio del alquiler, los caseros pueden renegociar los contratos o ampliarlo automáticamente de año en año hasta un máximo de tres. Los inquilinos también deben comunicar con al menos un mes antes o según lo estipulado entre las partes su voluntad de abandonar la vivienda.
Asimismo, la Ley de Vivienda de 2023 introdujo la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionadas a las que se les pueden aplicar límites en el precio del alquiler sobre los nuevos contratos en función de su el propietario es o no gran tenedor.
¿Cómo se regula el alquiler en Europa?
Pero, ¿qué pasa en Europa? ¿Qué cambios en la ley se han producido en los últimos tiempos? ¿Existe la figura del alquiler indefinido? ¿Y la protección frente a los impagos? La heterogeneidad de cada país confluye en algunos vectores que tienen un mínimo común denominador: las normas ofrecen cada vez más garantías a los propietarios que quieran poner su vivienda en alquiler para evitar ocupaciones eternas y, al mismo tiempo, profundiza en las ayudas reales a los inquilinos que no pueden pagar sus mensualidades.
¿Cómo está regulado el alquiler en Italia?
En Italia, los contratos libres tienen una duración de cuatro años que se pueden renovar automáticamente por otros cuatro. En ellos, el propietario puede fijar el precio que quiera siempre que el inquilino lo acepte y hay ventajas fiscales.
El precio no es libre sino que el canon se fija según acuerdos entre asociaciones de propietarios y de inquilinos que establecen rangos máximos y mínimos por zonas y barrios. Se usan modelos de contratos estandarizados en el registro inmobiliario. Sin embargo, en la práctica no existe el alquiler a tiempo indeterminado.
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También hay contratos regulados que son de tres años más dos de renovación, transitorios de como máximo 18 meses y para estudiantes universitarios que son de seis a 36 meses.
Actualmente, el Gobierno italiano está discutiendo un proyecto de ley para acelerar los procedimientos de desahucio. Este proyecto plantea reducir los tiempos para que se produzca el abandono de la vivienda a la mitad y penalizaciones del 1% del alquiler por cada día de retraso en el cumplimiento del desalojo.
Además, el propietario debe notificar al inquilino las mensualidades impagadas y se fija una audiencia ante el juez. La obtención del permiso de desahucio es relativamente rápida, en dos o tres meses, pero el lanzamiento puede demorarse hasta uno o dos años.
¿Cómo se regula el alquiler en Francia?
En Francia, como en España, el mercado está tensionado por los altos precios del alquiler sobre todo en grandes ciudades como París. Según el Observatorio de los alquileres de la región parisina, estos aumentaron un 8,9% en la capital francesa entre 2021 y 2025. Según la plataforma de anuncios inmobiliarios SeLoger, el precio de los pisos en alquiler anunciados en esa página se incrementó en más del 17%. No obstante, esa subida fue un 5% inferior a lo que hubiera sido sin la aplicación desde 2019 de un mecanismo de regulación de los precios, según un estudio del Taller Parisino de Urbanismo.
En Francia, no hay contratos de duración ilimitada. Los contratos para los pisos sin muebles es de un mínimo de tres años si la vivienda es de un particular y de seis si es propiedad de una empresa. Para un inmueble con muebles, la duración es de un año y de nueve meses en el caso de que sea para un estudiante.
Si existen impagos, la Asamblea Nacional aprobó en los dos últimos años dos leyes que permiten expulsar con mayor facilidad. En 2023, se redujo de ocho a seis semanas el tiempo en que un inquilino dispone para solventar un impago y disminuyeron las situaciones en que un juez puede dar un plazo más amplio. Este año, otro texto aumentó las penas de prisión para aquellos que ocupan un inmueble, distinguiendo entre los impagos por falta de recursos económicos y las ‘okupaciones’ ilegales. Las penas subieron hasta tres años de prisión y multas de 45.000 euros, en lugar de un año y multas de 15.000 antes.
El país galo también cuenta con la llamada ‘tregua invernal’, una medida de protección popular mediante la cual no se pueden producir desahucios entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo del año siguiente.
¿Cómo se regula el alquiler en Alemania?
En Alemania, según datos de Eurostat, prácticamente la mitad de la población vive de alquiler. Y esta realidad es la que explica una regulación que se encuentra en el lado opuesto a la de otros países comunitarios, en general, y de España, en particular, donde la población que vive en alquiler apenas supera el 20%, muy lejos de las cifras germanas.
Lo que ha hecho Alemania, a través de sus estados federales o de los municipios -por la descentralización administrativa del país- ha sido acelerar los topes de precios de los alquileres en diferentes circunstancias. El límite del alquiler se encuentra prorrogado actualmente hasta el año 2029, aplicable en las zonas donde hay escasez de vivienda. Así, el propietario no puede fijar un precio que supere en más de un 10% la media de la zona. Por otro lado, cada ciudad publica una tabla oficial con los precios medios por metro cuadrado según la zona, antigüedad y estado del piso. Y, además, los propietarios no pueden subir el alquiler más de un 15% a 20% en un periodo de tres años, respetando siempre el límite del índice de referencia local.
Además, los contratos indefinidos son el estándar en el mercado alemán, ya que no tienen una fecha de caducidad fija. Y el propietario solo puede rescindir el contrato bajo causas muy justificadas, como necesidad propia del inmueble o impago.
¿Cómo se regula el alquiler en Suecia?
Suecia es uno de los casos más simbólicos de la regulación del alquiler. Según los datos de Eurostat, le 35% de los suecos viven de alquiler frente al 65% que son propietarios.
En este país, la protección se basa en el denominado derecho de permanencia que permite al inquilino conservar el alquiler aunque el propietario quiera poner fin al contrato, excepto en incumplimientos u otras situaciones previstas legalmente. Los contratos permanentes son habituales y se trata de un modelo que busca la continuidad hasta que cualquiera de las partes notifica su rescisión.
En este país, los alquileres de los pisos se fijan mediante acuerdos anuales entre asociaciones de propietarios e inquilinos y los propietarios solo pueden subir el coste en base a la calidad, a los servicios del edificio y a ser comparable a viviendas similares. En 2026, la subida media acordada se situó en torno al 3,4%. Si un inquilino considera que el precio es abusivo puede ir a la Comisión Regional de Alquileres para pedir una rebaja y el exceso pagado.
Suecia tiene el control de alquileres más estrictos de la OCDE y la normativa se aplica a todas las viviendas en este régimen, tanto públicas como privadas. Como recoge un documento de la OCDE, la Agencia Sueca de Vivienda ha estimado que Suecia habría tenido 40.000 unidades de vivienda más sin controles de alquiler. Ese mismo documento, detalla que los controles de alquiler no han hecho que la vivienda sea asequible para los hogares de bajos ingresos, ya que el 44% de las personas que viven en viviendas de alquiler.
En este país si el inquilino no paga en la fecha de vencimiento, el propietario puede enviar un recordatorio con una tasa de demora. Si pasa el plazo, puede emitir una notificación de rescisión de contrato dando tres semanas para pagar. Además, debe notificar a los servicios sociales sobre el riesgo de desahucio. Una vez pasadas estas semanas, acude a a la Agencia Ejecutiva de Suecia para que esta emita una orden de pago y proceder al desahucio. Si no se paga la deuda, el caso se registra y puede dificultar encontrar un nuevo alojamiento.
¿Cómo se regula el alquiler en Países Bajos?
El país apuesta por un modelo más alternativo. Desde julio de 2024 se amplió la regulación de los alquileres. La renta máxima de una vivienda depende de un sistema de puntos que tiene en cuenta características como la superficie, la calidad, las instalaciones o la eficiencia energética. En 2026, el rango superior de los alquileres de gama media oscila entre los 932,93 y 1.228,07 euros al mes en función de la puntuación obtenida.
Los arrendadores no pueden rescindir el contrato de arrendamiento sin razones legales y, en caso de disputa, son los jueces los que resuelven la situación. Además, en el país los alquileres temporales solo son posibles en determinadas circunstancias.
¿Cómo se regula el alquiler en Portugal?
En Portugal, en verano se aprobó un proyecto de ley de liberalización de los alquileres destinado a aumentar la oferta de vivienda. Entre las medidas, se ha planteado la creación de un Fondo de Emergencia para la vivienda con el que el Estado prestará apoyo a familias en situación de vulnerabilidad.
Otra de las medidas del país es agilizar los desahucios por impago del alquiler. Asimismo, con la reforma se pretende eliminar las limitaciones para actualizar la renta entre contratos, la flexibilización de las condiciones sobre fianzas y pagos anticipados y la simplificación de las comunicaciones entre inquilinos y arrendadores.
En Portugal existe la figura del alquiler indefinido aunque en la práctica se suelen preferir los contratos con plazo fijo y normalmente se renuevan de año a año o de tres a cinco años por las ventajas fiscales.
Los propietarios pueden oponerse a la primera renovación automática de un contrato y reducirá de tres a dos meses el periodo de impago para iniciar el desahucio, así como facilidades a rescindir el alquiler en el caso de impagos reiterados.
El caso de Inglaterra
Fuera de la Unión, hay otro caso significativo. En Inglaterra, el 1 de mayo de 2026 entró en vigor una de las mayores reformas del mercado del alquiler privado, la ‘Ley de derechos de los Inquilinos’ que hizo desaparecer los antiguos contratos de alquiler privado y los contratos con una duración fija. También se eliminaron los desalojos ‘sin causa’ que permitían al propietario recuperar la vivienda sin alegar motivos concretos.
Las nuevas medidas limitan las subidas del alquiler una vez al año, con al menos dos meses de preaviso y el inquilino puede acudir a los tribunales sin considera que la nueva renta supera el precio del mercado.
Con esta nueva ley, se establece que los contratos de alquiler son indefinidos. Funcionan de manera continua, normalmente de mes a mes, y permanecen vigentes hasta que el inquilino decide marcharse, ambas partes acuerdan terminar o el propietario la recupera legalmente. Los antiguos contratos que ya existían pasaron automáticamente al nuevo sistema periódico y las fechas de finalización dejaron de tener efecto. Así, Inglaterra ha pasado de un modelo basado en contratos a de duración determinada a otro en que el alquiler no tiene una fecha predeterminada de terminación.
Los casos de impago están entre los supuestos para que un propietario pueda recuperar su vivienda. Sin embargo, un inquilino que paga mensualmente debe acumular al menos tres meses de falta. Pero si antes de la vista el inquilino reduce la deuda por debajo de los tres meses ya no es un motivo de desalojo.
Según una encuesta de la National Residential Landlords Association publicada este mes, el 26% de los propietarios consultados asegura haber vendido o estar vendiendo alguna vivienda como consecuencia de la nueva ley, y otro 19% se plantea hacerlo.
En Europa no hay un régimen común ya que cada Estado regula las bases y, además, en cada región, municipio o territorio pueden existir reglas propias. En un informe sobre alquiler residencial privado publicado en otoño de 2025 por la Comisión Europea se establecen diferencias entre los distintos Estados miembro de la Unión.
Según ese informe, los precios de partida son libres en países como Bélgica. Rpública Checa, Estonia, Grecia o Finalncia. En otros como Países Bajos, Austria, Luxemburgo o Suecia se establecen distintas limitaciones según renta o grupos sociales.
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