En España se han creado cerca de un millón de hogares nuevos en los últimos cuatro años que compiten por un parque de alquiler que no crece lo suficiente. A esto se suman los controles de precios, que contraen aún más la oferta disponible.La presión sobre la demanda del alquiler en España es muy aguda. Cada vivienda que se anuncia para arrendar tiene 141 interesados de media en un plazo de diez días, frente a los 112 registrados en 2025. El punto de equilibrio de un mercado saludable y estable se sitúa en torno a los 15 contactos por vivienda, es decir, se está operando con una presión que es casi 10 veces superior a lo que se considera un mercado normalizado. A esta presión de la demanda se le suma que en 2026 habrá 14.391 viviendas menos disponibles para alquilar, según las estimaciones del Observatorio del Alquiler. Para revertir la tendencia nacional y saldar el déficit de vivienda habitacional para 2037, el sector inmobiliario necesitaría elevar su producción a más de 230.000 viviendas anuales, es decir triplicar, al menos, la oferta de vivienda terminada. En grandes núcleos como Madrid (2,8) o Barcelona (3,7), el factor multiplicador es similar a la media nacional, aunque hay otros territorios donde se dispara, como Castellón (16,4), Tarragona (9,5) o Valencia (5,9). Sin embargo, el Estado no gasta en vivienda lo necesario como para equilibrar el mercado, por cada euro nuevo de gasto público, 35 céntimos van a pensiones. Frente a 16 céntimos en asuntos económicos, 14 en sanidad, 7 en educación, 3 en intereses de la deuda y solamente 1 céntimo de euro en vivienda.Si a esto se añade una deficiente gestión en todas las administraciones públicas, y recursos muy limitados, que posponen, año tras año, las acciones necesarias para estabilizar el mercado, el problema alcanza una magnitud intimidatoria.La clave está en actuar sobre las causas estructurales del déficit de oferta. Para ello, es preciso liberar suelo edificable, agilizar la tramitación urbanística, revisar los estándares técnicos y energéticos que encarecen indebidamente la construcción, ofrecer mucha más seguridad jurídica a los propietarios, desarrollar un parque de alquiler social que hoy es prácticamente inexistente (apenas el 1,5% de las viviendas principales) reducir la fiscalidad aplicable a todas las dimensiones de la actividad inmobiliaria e incentivar la actividad promotora o, al menos, suprimir trabas. El urbanismo español está basado en un modelo hiper regulado donde cada transformación de suelo puede tardar de 8 a 15 años en completar un planeamiento y de 3 a 10 años adicionales en su gestión y urbanización.Todas las comunidades autónomas presentan, al menos desde un punto de vista teórico, bolsas relevantes de suelo residencial según la clasificación recogida en los instrumentos de planeamiento urbanístico municipal. En términos agregados, estas bolsas de suelo representan un potencial de aproximadamente siete millones de viviendas. De ese potencial estimado previamente menos del 0,5% se encuentra como finalista en la actualidad en proceso de edificación.Por tanto, a pesar de que existe suelo para construir un volumen de vivienda suficiente como para equilibrar el mercado, el proceso de producción se ve muy limitado por que la liberalización parcial del suelo y los procesos que conlleva su gestión son largos, lentos y con solapamientos entre administraciones.El sector privado puede producir vivienda, pero solo la Administración puede producir vivienda a precios más bajos de manera estructural, y esto influiría en el mercado como mecanismo de estabilización porque tiene suelo, puede fijar precios, puede absorber plazos largos y no necesita márgenes empresariales. Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá.Carlos Balado es investigador de OBS Business School En España se han creado cerca de un millón de hogares nuevos en los últimos cuatro años que compiten por un parque de alquiler que no crece lo suficiente. A esto se suman los controles de precios, que contraen aún más la oferta disponible.La presión sobre la demanda del alquiler en España es muy aguda. Cada vivienda que se anuncia para arrendar tiene 141 interesados de media en un plazo de diez días, frente a los 112 registrados en 2025. El punto de equilibrio de un mercado saludable y estable se sitúa en torno a los 15 contactos por vivienda, es decir, se está operando con una presión que es casi 10 veces superior a lo que se considera un mercado normalizado. A esta presión de la demanda se le suma que en 2026 habrá 14.391 viviendas menos disponibles para alquilar, según las estimaciones del Observatorio del Alquiler. Para revertir la tendencia nacional y saldar el déficit de vivienda habitacional para 2037, el sector inmobiliario necesitaría elevar su producción a más de 230.000 viviendas anuales, es decir triplicar, al menos, la oferta de vivienda terminada. En grandes núcleos como Madrid (2,8) o Barcelona (3,7), el factor multiplicador es similar a la media nacional, aunque hay otros territorios donde se dispara, como Castellón (16,4), Tarragona (9,5) o Valencia (5,9). Sin embargo, el Estado no gasta en vivienda lo necesario como para equilibrar el mercado, por cada euro nuevo de gasto público, 35 céntimos van a pensiones. Frente a 16 céntimos en asuntos económicos, 14 en sanidad, 7 en educación, 3 en intereses de la deuda y solamente 1 céntimo de euro en vivienda.Si a esto se añade una deficiente gestión en todas las administraciones públicas, y recursos muy limitados, que posponen, año tras año, las acciones necesarias para estabilizar el mercado, el problema alcanza una magnitud intimidatoria.La clave está en actuar sobre las causas estructurales del déficit de oferta. Para ello, es preciso liberar suelo edificable, agilizar la tramitación urbanística, revisar los estándares técnicos y energéticos que encarecen indebidamente la construcción, ofrecer mucha más seguridad jurídica a los propietarios, desarrollar un parque de alquiler social que hoy es prácticamente inexistente (apenas el 1,5% de las viviendas principales) reducir la fiscalidad aplicable a todas las dimensiones de la actividad inmobiliaria e incentivar la actividad promotora o, al menos, suprimir trabas. El urbanismo español está basado en un modelo hiper regulado donde cada transformación de suelo puede tardar de 8 a 15 años en completar un planeamiento y de 3 a 10 años adicionales en su gestión y urbanización.Todas las comunidades autónomas presentan, al menos desde un punto de vista teórico, bolsas relevantes de suelo residencial según la clasificación recogida en los instrumentos de planeamiento urbanístico municipal. En términos agregados, estas bolsas de suelo representan un potencial de aproximadamente siete millones de viviendas. De ese potencial estimado previamente menos del 0,5% se encuentra como finalista en la actualidad en proceso de edificación.Por tanto, a pesar de que existe suelo para construir un volumen de vivienda suficiente como para equilibrar el mercado, el proceso de producción se ve muy limitado por que la liberalización parcial del suelo y los procesos que conlleva su gestión son largos, lentos y con solapamientos entre administraciones.El sector privado puede producir vivienda, pero solo la Administración puede producir vivienda a precios más bajos de manera estructural, y esto influiría en el mercado como mecanismo de estabilización porque tiene suelo, puede fijar precios, puede absorber plazos largos y no necesita márgenes empresariales. Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá.Carlos Balado es investigador de OBS Business School
En España se han creado cerca de un millón de hogares nuevos en los últimos cuatro años que compiten por un parque de alquiler que no crece lo suficiente. A esto se suman los controles de precios, que contraen aún más la oferta … disponible.
La presión sobre la demanda del alquiler en España es muy aguda. Cada vivienda que se anuncia para arrendar tiene 141 interesados de media en un plazo de diez días, frente a los 112 registrados en 2025. El punto de equilibrio de un mercado saludable y estable se sitúa en torno a los 15 contactos por vivienda, es decir, se está operando con una presión que es casi 10 veces superior a lo que se considera un mercado normalizado.
A esta presión de la demanda se le suma que en 2026 habrá 14.391 viviendas menos disponibles para alquilar, según las estimaciones del Observatorio del Alquiler.
Para revertir la tendencia nacional y saldar el déficit de vivienda habitacional para 2037, el sector inmobiliario necesitaría elevar su producción a más de 230.000 viviendas anuales, es decir triplicar, al menos, la oferta de vivienda terminada.
En grandes núcleos como Madrid (2,8) o Barcelona (3,7), el factor multiplicador es similar a la media nacional, aunque hay otros territorios donde se dispara, como Castellón (16,4), Tarragona (9,5) o Valencia (5,9).
Sin embargo, el Estado no gasta en vivienda lo necesario como para equilibrar el mercado, por cada euro nuevo de gasto público, 35 céntimos van a pensiones. Frente a 16 céntimos en asuntos económicos, 14 en sanidad, 7 en educación, 3 en intereses de la deuda y solamente 1 céntimo de euro en vivienda.
Si a esto se añade una deficiente gestión en todas las administraciones públicas, y recursos muy limitados, que posponen, año tras año, las acciones necesarias para estabilizar el mercado, el problema alcanza una magnitud intimidatoria.
La clave está en actuar sobre las causas estructurales del déficit de oferta. Para ello, es preciso liberar suelo edificable, agilizar la tramitación urbanística, revisar los estándares técnicos y energéticos que encarecen indebidamente la construcción, ofrecer mucha más seguridad jurídica a los propietarios, desarrollar un parque de alquiler social que hoy es prácticamente inexistente (apenas el 1,5% de las viviendas principales) reducir la fiscalidad aplicable a todas las dimensiones de la actividad inmobiliaria e incentivar la actividad promotora o, al menos, suprimir trabas.
El urbanismo español está basado en un modelo hiper regulado donde cada transformación de suelo puede tardar de 8 a 15 años en completar un planeamiento y de 3 a 10 años adicionales en su gestión y urbanización.
Todas las comunidades autónomas presentan, al menos desde un punto de vista teórico, bolsas relevantes de suelo residencial según la clasificación recogida en los instrumentos de planeamiento urbanístico municipal. En términos agregados, estas bolsas de suelo representan un potencial de aproximadamente siete millones de viviendas. De ese potencial estimado previamente menos del 0,5% se encuentra como finalista en la actualidad en proceso de edificación.
Por tanto, a pesar de que existe suelo para construir un volumen de vivienda suficiente como para equilibrar el mercado, el proceso de producción se ve muy limitado por que la liberalización parcial del suelo y los procesos que conlleva su gestión son largos, lentos y con solapamientos entre administraciones.
El sector privado puede producir vivienda, pero solo la Administración puede producir vivienda a precios más bajos de manera estructural, y esto influiría en el mercado como mecanismo de estabilización porque tiene suelo, puede fijar precios, puede absorber plazos largos y no necesita márgenes empresariales. Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá.
Carlos Balado
es investigador de OBS Business School
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